（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
某人拟开设一个食品连锁店，通过调查研究提出以下方案： (1)设备投资：设备购价40万元，预计可使用5年，报废时残值收入10000元；按税法要求该设备折旧年限为4年，使用直线法计提折旧，残值率为10%；计划在2012年7月1日购进并立即投入使用。 (2)门店装修：装修费用预计5万元，在装修完工的2012年7月1日支付。预计在2．5年后还要进行一次同样的装修。 (3)收入和成本预计：预计20]2年7月1日开业，前6个月每月收入5万元(已扣除营业税，下同)，以后每月收入8万元；原料成本为收入的50%；人工费、水电费和房租等费用每月1．5万元(不含设备折旧、装修费摊销)。 (4)营运资金：开业时垫付2万元。 (5)所得税税率为25%。 (6)业主要求的最低投资报酬率为10%。 已知：(P/F，10%，2．5)=10．7880要求： (1)计算投资总现值(单位：万元)； (2)填写下表： 项目 第1年
第2至4年
第5年
年收入
年成本
年付现费用
年折旧
设备报废损失
年装修费摊销
年税前利润
所得税
年净利润
年非付现费用
收回流动资金
收回设备残值
年现金净流量
(3)用净现值法评价该项目经济上是否可行。(单位：万元)
项目 | 第1年 | 第2至4年 | 第5年 |
年收入 | 5×6+8×6=78 | 8×12=96 | 96 |
年成本 | 78×50%=39 | 96×50%=48 | 48 |
年付现费用 | 1.5×12=18 | 18 | 18 |
年折旧 | 40×90%/4=9 | 9 | 0 |
设备报废损失 | 40×10%一1=3 | ||
年装修费摊销 | 5/2.5=2 | 2 | 2 |
年税前利润 | 10 | 19 | 25 |
所得税 | 2.5 | 4.75 | 6.25 |
年净利润 | 7.5 | 14.25 | 18.75 |
年非付现费用 | 9+2=11 | 9+2=11 | 3+2=5 |
收回流动资金 | 2 | ||
收回设备残值 | 1 | ||
年现金净流量 | 18.5 | 25.25 | 26.75 |
某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）
2016年8月赵某装修房屋一套准备结婚，该房由甲装修公司负责提供装修劳务，老赵向甲公司支付装修费共计8万元，双方签订装修合同，则上述法律关系中的客体是()。
A、赵某
B、甲装修公司
C、被装修的房屋
D、提供装修劳务的行为
【正确答案】D
【答案解析】法律关系的客体是权利和义务指向的对象。装修的客体是“提供装修劳务的行为”而非被装修的房子。
某人拟开设一个彩扩店，通过调查研究提出以下方案：
(1)设备投资：冲扩设备购价20万元，预计可使用5年，使用直线法折旧，残值率为10%；计划在2004年元月1日购进并立即投入使用。
(2)门店装修：装修费用预计3万元，在装修完工的2004年元月1日支付。
(3)收入和成本预计：预计2004年元月1日开业，前6个月每月收入3万元(已扣除营业税，下同)，以后每月收入4万元；耗用相纸和冲扩液等成本为收入的60%；人工费、水电费和房租等费用每月0．8万元(不含设备折旧、装修费摊销)。
(4)营运资金：开业时垫付2万元。
(5)所得税率为40%。
(6)业主要求的投资报酬率最低为10%。
要求：
用净现值法评价该项目经济上是否可行。
傲北京2017敖年上半年房地俺产估价师相半关知识：建背筑工程知识考霸试要求考试试敖题啊本卷共分为2半大题50小题俺，作答时间为佰180分钟，阿总分100分搬，60分及格拌。百一、单项选择瓣题（共翱2搬5斑题，每题爱2把分，每题的备懊选项中，只有邦1爸个事最符合题版意）拔 罢1岸、般我国目前建设败监理主要是阶摆段的监理。A：项目立项奥B：项目可行氨性研究C：项目实施懊D：当事人使肮用昂E：房地产估俺价机构必须加班盖公章拌 罢2坝、笆某套住宅月有啊效毛收入为3把000元，运颁营费用为有效跋毛收入的10搬，因楼上装扒修漏水，使该拔住宅被水淹，蔼需重新装修。癌预计重新装修伴费等费用50疤000元，在疤装修前3个月摆内均匀投入，阿装修完成后放隘置3个月方可版使用。若月报阿酬率为05斑，则该住宅氨因被水淹造成败损失为万元。八A：4962唉7笆B：5764敖7耙C：6554搬8爸D：6592跋0罢E：工业用地懊的监测点评估唉价格颁3吧、办某房地产投资坝项目现有A、八B两种方案，碍开发经营期分半别为3年、4氨年，其目标收隘益率均为12，净现值分拌别为120万氨元、150万办元，对两方案拜进行比选，则翱最优方案的等傲额年值为万元白。鞍A：39.5哎1班B：49.3安9疤C：49.9蔼6叭D：62.4摆5罢E：借款合同吧 白4般、版计算前后两面邦临街矩形土地皑的价值，通常安是采用_。A资本率法拌B现金流量捌表法奥C重叠价值哀估价法D折旧率法澳5笆、蔼下列贷款中，袄不属于房地产伴开发贷款的是般。艾A：土地购置芭贷款般B：土地储备翱贷款版C：土地开发拌贷款D：建设贷款佰E：借款合同癌 稗6爸、癌为评估某住宅跋2004年1哀0月1日的正白常市场价格，岸在其附近收集癌公证机关的某班可比实例的有艾关资料如下：阿成交价格为4哀000元版，成交日期为败2004年5哎月1日，成交扒价格比正常价皑格低2，房盎地产状况调整安系数为1.0拌87，已知从白2004年5疤月1日到10懊月1日该类住岸宅价格平均每爸月比上月上涨板1，则对该拔可比实例成交板价格进行校正氨、调整得到的扮价格最接近于耙元。A：3790B：4238C：4658D：4663按E：工业用地俺的监测点评估背价格敖 败7安、盎行政裁决应当耙自收到申请之捌日起_日内办做出。A15B30C45D60 挨8矮、安设立物业服务耙企业，必须向懊进行注册登记板，领取营业执捌照后，方可开拔业。斑A：工商行政伴管理部门B：建设行政艾主管部门摆C：民政主管阿部门皑D：劳动主管扒部门拌E：执行层的跋组织协调癌 盎9斑、稗工业区许多烟碍囱构成一个区皑域性的污染源斑，属于。A：点源B：线源C：面源D：瞬时源皑E：执行层的组织协调瓣 凹10霸、奥_是指房地懊产投资容易受啊到政府政策的艾影响。白A易受政策澳影响性爸B存在效益办外溢和转移芭C适于进行霸长期投资拌D最高最佳挨使用性俺11百、癌某幢大厦的总唉建筑面积为1柏0000，奥房地产总价值罢为7000万澳元，其中土地懊总价值为30埃00万元。王熬某拥有该大厦板其中一部分，稗该部分的建筑笆面积为250绊，房地产价敖值为150万耙元。若按照土拌地价值进行分氨摊，则王某占八有的土地份额绊为。凹A：1.67拌敖B：2.33佰岸C：2.75白碍D：3.33班扳E：工业用地懊的监测点评估半价格懊 捌12绊、邦房地产投资决爱策分析主要包扮括_和项目办财务评价两个拔部分。A价格分析B市场分析C产品分析案D成本分析昂 安13办、拔某开发商所开版发的物业质量背与市场领导者埃的物业质量相白近，如果定价氨比市场领导者背的定价低，则傲其采用的是_霸_。坝A领导定价瓣法疤B挑战定价昂法啊C随行就市扮定价法暗D价值定价胺法捌14皑、耙是指国家有关啊机关依法将被癌查封、扣押、办冻结的财产强百制予以拍卖的背行为。A：任意拍卖B：强制拍卖C：动产拍卖拌D：不动产拍扳卖稗E：执行层的拜组织协调艾 半15伴、安某宗房地产每年净收益为3板0万元，使用胺期限为20年搬，建筑物价值俺为180万元，建筑物资本艾化率为12%拜，土地资本化办率为10%，暗则该宗房地产把的价值为（）摆万元。盎A225.耙35邦B216.案75氨C230.白25柏D245.靶45凹 爱16巴、靶不考虑其他因跋素变化，利率背降低，则房地案产价值_。A下降B上升C不变懊D不能确定背 把17唉、埃编制工程进度鞍计划的方法有芭横道图法和_隘_。A网络图法B表格法C竣工图法板D坐标图法矮 霸18爸、傲某在建工程土拔地使用权年限稗40年，自取霸得土地使用权巴之日起开工，阿预计建成后的翱建筑面积为 巴 15000哀m2，年净收爱益为480万把元，自开工到叭建成的开发期板为3年，估计碍该项目至建成摆还需1.5年斑，已知报酬率癌为8%，折现哀率为12%，奥该项目开发完爱成后的房地产阿现值为（）万胺元。懊A4023案.04拜B4074搬.10伴C4768百.50碍D5652佰.09巴 阿19肮、霸估价对象房地蔼产2006年八的纯收益为5凹00万元，预扮计2007年胺到2011年敖各年纯收益分绊别为510万笆元、550万啊元、580万扳元、600万伴元、650万癌元，从201暗0年开始保持熬在2009年爸的水平上该百房地产剩余经澳济寿命45年板，土地使用权鞍于2042年隘底到期，该类耙房地产的报酬爱率为8，则爱该房地产20鞍07年1月1傲日的收益价格癌为。暗A：6825阿万元拜B：6866案万元哎C：9181芭万元熬D：9222白万元捌E：工业用地半的监测点评估板价格氨 半20邦、邦房产面积测量绊的精度要求是摆以_作为限跋差。百A误差的平隘均值拌B误差的最板大值C中误差斑D两倍中误挨差伴 扮2背1挨、霸棉子油中毒是颁指棉子中含的八_般引起的，这些班物质存在于颁A棉子酸，爱粗制棉子油中瓣B棉子酸，瓣棉子、棉子饼傲粕及粗制棉子隘油中懊C棉酚，粗鞍制棉子油中跋D棉酚，棉艾子、棉子饼粕把及粗制棉子油八中拔E棉子酸，斑棉壳中叭 暗2敖2矮、爱产权不明确的把房屋在被拆除捌前，拆迁入还鞍应当就该房屋巴的有关事项向翱办理证据保全瓣。A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院俺E：房地产估罢价机构必须加背盖公章傲2跋3绊、扳关于收益法求拔取净收益的说笆法，错误的是碍。巴A：净收益包斑括有形收益和版无形收益岸B：运营费用背包含房地产折啊旧额及其设备哎的折旧费拜C：通常只有胺客观收益才能昂作为估价依据暗D：应同时给啊出较乐观、较案保守和最可能芭的三种估计值颁E：工
下列关于住宅室内装饰装修的说法，正确的有：()
A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿
B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿
C.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任
D.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，物业管理企业应责令装修人整改并处以罚款
