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某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（　　）元。

题目
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（　　）元。

A．49627
B．57647
C．65548
D．65920
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第1题：

2016年8月赵某装修房屋一套准备结婚，该房由甲装修公司负责提供装修劳务，老赵向甲公司支付装修费共计8万元，双方签订装修合同，则上述法律关系中的客体是()。

A、赵某

B、甲装修公司

C、被装修的房屋

D、提供装修劳务的行为


【正确答案】D

【答案解析】法律关系的客体是权利和义务指向的对象。装修的客体是“提供装修劳务的行为”而非被装修的房子。

第2题：

下列关于住宅室内装饰装修的说法，正确的有：()

A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿

B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿

C.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任

D.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，物业管理企业应责令装修人整改并处以罚款


正确答案：AC

第3题：

（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。


正确答案：

第4题：

住宅装修过程中，因渗漏、管道堵塞等原因给邻居造成经济损失的，其赔偿或装复主体是()。

A、业主
B、装修工人
C、装修企业
D、工人和企业

答案：A
解析：
业主属于对外主体，因此由业主承担、对外负责；最终由谁赔偿或装复可视业主和装修企业协商处理。

第5题：

某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。

A、49627
B、57647
C、65548
D、74687

答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1.005-1.5＋5000×0.85/0.005×（1-1.005-6）＝74687（元）。参见教材P22。

第6题：

某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。

此题为判断题(对，错)。


正确答案：×

第一种方案，重新装修但不改变用途的价值折现：

第7题：

某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。


答案：
解析：
本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
　　（1）维持现状前提下的价值
　　采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
　　1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
　　2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
　　维持现状前提下的价值


装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
　　45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。

第8题：

因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,( )应当负责修复和赔偿。

A．装修人

B．装修企业

C．装修施工人员

D．物业管理公司


正确答案：A

第9题：

某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。
请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）


答案：
解析：
　（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
　　A1=840×20000×（1－10%）×（1－30%）/10000=1058.40（万元）。
　　（2）该公司装修前半年的投入为：
　　A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。
　　（3）该公司装修后半年的投入为：
　　A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。
　　（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
　　A4=240×20000/10000=480（万元）。
　　（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：

第10题：

因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，谁应当负责修复和赔偿？（）

  • A、装修人
  • B、装修单位
  • C、物业公司
  • D、建设单位

正确答案:A

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