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公司估价应摒弃哪些错误观念？

题目

公司估价应摒弃哪些错误观念？

参考答案和解析
正确答案:1.价值评估是运用模型进行定量分析，因此价值评估是客观的
2.经过充分调查和合理研究的估价不变时间的限制，永远是正确的
3.个好的估价能够得到精确的价值估计
4.模型的数量化程度越高，价值评估的结果越精确
5.市场的价格总是错误的
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相似问题和答案

第1题：

关于雷米的认知治疗观点，下列说法中正确的是（ ）。

A．治疗的目的就是消除边缘的表层的错误观念

B．治疗的目的就是揭示并改变那些中心的深层的错误观念

C．治疗应从中心的深层的错误观念入手

D．治疗应逐步根除边缘的表层的错误观念


正确答案：B

第2题：

××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。

该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。

请问：

1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?

2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?

3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?


正确答案：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有：
(1)涉及行业多；
(2)非标准厂房多，单价相差大；
(3)要区分设备和建筑物造价。
2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：
(1)市场法；
(2)收益法；
(3)成本法。
3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：
1)用地面积与形状；
2)地点、水文条件；
3)房地产用途。

第3题：

开采冲击地压危险的煤矿特别是灾害叠加的煤矿,要高度重视、提高认识,摒弃“不愿戴帽”错误观念,正视冲击地压灾害风险,树立冲击地压可防、可治、能防、能治的理念。()

此题为判断题(对，错)。


答案：对

第4题：

房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。
<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？
<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？
<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？


答案：
解析：
1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。
2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。

第5题：

关于雷米的认知治疗观点，下列说法中正确的是（ ）。
(A)治疗的目的就是消除表层的错误观念
(B)治疗的目的就是揭示并改变那些深层的错误观念
(C)治疗应从深层的错误观念入手
(D)治疗应逐步根除表层的错误观念


答案：B
解析：
雷米提出，认知治疗的目的是要揭示并改变那些中心的、深层的错误观念，而治疗的手段则应从边缘、表层的错误观念入手，逐步靠近中心，挖掘深层并最终予以纠正。

第6题：

甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：

（1）针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？

（2）装修补偿应如何确定？

（3）对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？


正确答案：
(1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：
1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。
2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。
3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列人拆迁补偿估价的范围。

(2)关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

(3)对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。

第7题：

关于雷米的认知治疗观点，下列说法中正确的是( )。单选

A. 治疗的目的就是消除表层的错误观念
B. 治疗的目的就是揭示并改变那些深层的错误观念
C. 治疗应从深层的错误观念入手
D. 治疗应逐步根除表层的错误观念

答案：B
解析：
知识点： 心理咨询技能 /认知行为疗法
书本知识。雷米提出，认知治疗的目的是要揭示并改变那些中心的、深层的错误观念（A错误、B正确），而治疗的手段则应从边缘、表层的错误观念入手（C错误），逐步靠近中心、挖掘深层并最终予以纠正（D错误）。

第8题：

公安决策才应摒弃哪些错误的观点？


参考答案：

拥有多大权力的决策者，就应负有多大的法律责任。“无责任即无授权”，这是各国通行的一条法律原则，意即授权之时就必须伴之以责任约束。因而，公安决策者要摒弃一些错误的观念：一是权大于法的观念，二是重政策轻法律的观念，三是“好心决策失误不负法律责任”的观念。


第9题：

甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
　　请问：
　　1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
　　2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？


答案：
解析：
1．（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：
　　①加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。
　　②加油站的设施设备以及工器具等动产。
　　③加油站的特色装饰装修。
　　④加油站的特许经营权。
　　理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。
　　2．加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：
　　（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。
　　（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。
　　（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
　　（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。

第10题：

估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
<1> 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？
<2> 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？
<3> 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？


答案：
解析：
1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。
2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。
3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。

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