某市甲生产企业(增值税一般纳税人)2015年8月取得一块土地使用权,支付地价款200万元、相关税费8万元,委托建筑公司建造房产,支付工程价款150万元,为开发房地产向银行借款,支付借款利息80万元,该利息支出能够提供银行贷款证明,但不能按转让房地产项目计算分摊。2019年10月该企业将开发的房地产全部销售,取得不含增值税销售收入1200万元并签订产权转移书据,已知该企业转让房地产适用的增值税税率

题目
某市甲生产企业(增值税一般纳税人)2015年8月取得一块土地使用权,支付地价款200万元、相关税费8万元,委托建筑公司建造房产,支付工程价款150万元,为开发房地产向银行借款,支付借款利息80万元,该利息支出能够提供银行贷款证明,但不能按转让房地产项目计算分摊。2019年10月该企业将开发的房地产全部销售,取得不含增值税销售收入1200万元并签订产权转移书据,已知该企业转让房地产适用的增值税税率为9%,不考虑地方教育附加,房地产开发费用的扣除比例为8%,则该企业计算土地增值税时,下列列式中正确的是(  )。

A.准予扣除的房地产开发费用=(200+8+150)×8%=28.64(万元)
B.准予扣除的房地产开发费用=80+(200+8+150)×8%=108.64(万元)
C.与转让房地产有关的税金=1200×9%×(1+7%+3%)=118.8(万元)
D.与转让房地产有关的税金=1200×9%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=119.4(万元)
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第1题:

某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1200万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的土地地价款为250万元,按国家规定支付购进土地登记的过户等相关费用3万元;房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算,转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为 ( )万元。

A.188

B.249.75

C.300

D.360


正确答案:A
解析:扣除项目金额=250+3+200+(250+3+200)×10%+60+(250+3+200)×20%=648.9(万元)
  增值额=1200-648.9=551.1(万元)
  增值率=551.1÷648.9=84.93%
  应纳税额=551.1×40%-648.9×5%=188(万元)

第2题:

某工业企业2014年3月取得一块土地支付地价款100万元、支付相关税费4万元,委托建筑公司建造支付工程价款80万元,为开发房地产向银行借款支付借款利息50万元(含超过贷款期限的利息5万元),该利息支出能按转让房地产项目计算分摊,但未取得金融机构贷款利息证明。2015年2月该工业企业将开发的房地产全部销售,已知房地产开发费用的扣除比例为规定的最高比例,则该工业企业计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为()万元


参考答案:C
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除,所以最高比例是10%;所以准予扣除的房地产开发费用=(100+4+80)×10%=18.4(万元)。

第3题:

某市区外资房地产开发企业转让一幢新建普通标准住宅楼,取得收入6000万元,签订了产权转移书据,已知该企业为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元,投入的房地产建造成本3000万元,其利息支出不能取得金融机构的合法证明,其转让办公楼相关的税金已经全部付清,已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该企业的转让行为应缴纳土地增值税额( )万元。

A.125

B.270

C.330

D.0


正确答案:D
解析:扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%+(1000+3000)×20%=5500(万元)
  增值额=6000-5500=500(万元)
  增值率=500÷5500×100%=9.1%
  转让普通标准住宅楼增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
  应纳税额为0。

第4题:

某市工业企业2015年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元,签订了产权转移书据,已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和契税为1000万元,投入的房地产建造成本3000万元,其利息支出不能取得金融机构的合法证明,其转让办公楼相关的税金已经全部付清,已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%,不考虑地方教育附加。该企业的转让行为应缴纳土地增值税额是( )。


A.380.1万元 B.387.1万元 C.389.1万元 D.470.1万元

答案:A
解析:
扣除项目金额=100+300+(100+3000)×10%+6000×5%×(1+7%+3%)+6000×0.5‰=4733(万元)
增值额=6000-4733=1267(万元),增值率=1267÷4733×100%=26.77%,适用税率30%应纳土地增值税税额=1267×30%=380.1
(万元)

第5题:

某市外资房地产开发企业2011年转让一幢新建办公楼取得收入6500万元,已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元,投入的房地产建造成本3000万元,其利息支出不能取得金融机构合法证明,其转让办公楼相关的税金已经全部付清,已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为9%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税( )万元。

A.0

B.681

C.577.5

D.294.75


正确答案:D
收入总额=6500(万元)
扣除项目金额=1000+3000+6500×5%×(1+7%+3%)+(1000+3000)×9%+(1000+3000)×20%=5517.5(万元)
增值额=6500-5517.5=982.5(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=982.5÷5517.5×100%-17.81%,适用税率30%。应缴纳的土地增值税=982.5×30%=294.75(万元)

第6题:

2017年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地,取得不含增值税转让收入2800万元,该土地购进价1200万元,取得土地使用权时缴纳相关税费60万元,转让该土地时计算土地增值税前准予扣除的税费为16.8万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税()万元。

A.373.5

B.450

C.570.08

D.761.6


参考答案:C

未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目=1200+60+16.8=1276.8(万元),增值额=2800-1276.8=1523.2(万元)
增值率=1523.2÷1276.8=119.30%,应纳土地增值税税额=1523.2×50%-1276.8×15%=570.08(万元)

第7题:

某市区工业企业转让一幢新建办公楼取得收入 6000万元,签订了产权转移书据,已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元,投入的房地产建造成本3000万元,其利息支出不能取得金融机构的合法证明,其转让办公楼相关的税金已经全部付清,已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税额( )万元。

A.380.1

B.381

C.389.1

D.470.1


正确答案:A
解析:扣除项目金额
  =1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%×(1+3%+7%)+6000×0.5‰
  =4733(万元)
  增值额=6000-4733=1267(万元)
  增值率=1267÷4733‰100%=26.77%
  适用税率30%;
  应纳税额=1267×30%=380.1(万元)

第8题:

某市房地产开发公司2010年转让一栋新建普通标准住宅,取得转让收入9000万元,转让环节的税金已经缴纳。已知该公司为取得土地使用权支付的地价款和有关费用为2400万元,房地产开发成本为1400万元,利息支出160万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,其中10万元属于超过贷款期限的利息)。该单位应缴纳土地增值税( )万元。(该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%)

A.0

B.993.5

C.1261

D.1172.25


正确答案:D

【正确答案】:D
【答案解析】:收入总额=9000(万元)
转让环节应扣除的税金=9000×5%×(1+7%+3%)=495(万元)
超过贷款期限发生的利息,不得计算在扣除项目内,所以允许扣除的开发费用=(160-10)+(2400+1400)×5%=340(万元)。
房地产开发企业开发普通标准住宅出售的,可加计扣除20%的费用,即加计扣除额=(2400+1400)×20%=760(万元)。
扣除项目金额=2400+1400+495+340+760=5395(万元)
增值额=9000-5395=3605(万元)
增值率=3605÷5395×100%=66.82%,适用税率为40%。
应纳土地增值税=3605×40%-5395×5%=1172.25(万元)

第9题:

2018年9月某房地产开发公司转让5年前购入的一块未经开发的土地,取得不含增值税的转让收入1800万元,该土地购进价1200万元,取得土地使用权时支付相关税费40万元,转让该土地时支付的可以税前扣除的相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税( )万元。

A.73.5
B.150
C.157.5
D.300

答案:C
解析:
扣除项目金额=1200+40+35=1275(万元);增值额=1800-1275=525(万元);增值率=525÷1275×100%=41.18%,增值额未超过扣除项目金额的50%,适用税率为30%;应缴纳土地增值税=525×30%=157.5(万元)。

第10题:

位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼,取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元,发生房地产开发成本2600万元,其中装修费用600万元;利息支出80万元(能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊);该写字楼竣工验收后,将总建筑面积的1/2对外销售,签订销售合同,取得销售收入4500万元;剩余的建筑面积对外出租,当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定,房地产开发费用扣除比例为4%,可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时,扣除项目金额合计数为( )万元。

A.2323
B.2635
C.2723
D.3135

答案:D
解析:
(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=80/2+(1000+1300)×4%=132(万元);(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元;(5)加计扣除=(1000+1300)×20%=460(万元);(6)允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135(万元)。

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