李某与甲公司签订商品房购销合同，约定甲公司将一套商业用房销售给李某，由李某预付部分房款，余款由乙银行以按揭贷款的方式支付

。根据《物权法》第180条、第187条的规定 可知，正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设 立。因此乙银行并不享有该套房屋的抵押权，其只能 主张甲公司承担保证责任。本题正确选项为B。

本题考查竞业限制。在解除或者终止劳动合同后，约定竞业限制的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位，或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限，不得超过二年。

选项A正确，选项B、C错误。本案中，《委托书》中委托人签字盖章处有乙公司盖章和法定代表人王某签字，因此，乙公司是委托人。选项D正确。《承诺函》中载明“如张某不闹事，将协调甲公司卖房给张某”，此是一种损害公共秩序的承诺，不产生法律行为上的效果。

本案中，《房屋预订合同》是丙公司以自己的名义签的，房款也是丙公司收的。根据合同的相对性，应由丙公司负责退还预付房款。《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。据此可知，张某将债权转让给李某并通知甲、乙、丙公司后，该债权转让对债务人发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，除非经受让人同意。因此，丙公司应向李某退款，而非向方某退款。

根据《商品房买卖解释》第6条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本题中，虽然张某与甲公司之间的合同约定了备案登记的生效要件，但张某已经履行了合同的主要义务，即交纳首付款，而甲公司也已经接受，故双方之间的合同已经因履行行为而生效。不履行已生效合同，应构成违约责任，而非缔约过失责任，BD选项正确，AC选项错误。

选项A错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，在起诉前甲公司取得了商品房预售许可证，因此，该《房屋预订合同》有效。选项B正确。甲公司并未委托丙公司对外销售房屋，丙公司擅自以自己的名义销售所有权属于甲公司的房屋，构成无权处分。选项C错误。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，乙公司虽然授权丙公司对外销售房屋，但其授权丙公司销售的是B区房屋，丙公司向张某销售的是A区房屋。因此，对于乙公司而言，丙公司构成无权代理，属于无权代理中的越权代理。选项D错误。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，甲、乙两公司在《合作开发协议》中明确约定，合作开发的A区房屋归甲公司、B区房屋归乙公司。乙公司与丙公司签订的《委托书》中，委托人签字盖章处有乙公司盖章和其法定代表人王某的签字。张某在与丙公司签订《房屋预订合同》时，也查看了《合作开发协议》和《委托书》。因此，其无理由相信是甲公司在委托丙公司在售房。因此，对于张某而言，丙公司不构成表见代理。

本题考查竞业限制。竞业限制的人员限于用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。竞业限制的范围、地域、期限由用人单位与劳动者约定，竞业限制的约定不得违反法律、法规的规定。@##