有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

1.选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
3.对可比实例应做下列调整：
1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。

1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。
2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。

本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。