参考答案和解析
正确答案：
1.物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
(1)直接费用,包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出,由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
(2)间接费用,又称管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
2.(1)酬金制的财务特征
①在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算;
②物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有;
③物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
(2)包干制的财务特征
①物业管理项目的会计主体是物业服务企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理;
②物业服务企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己;
③对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言,管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长。
3.由题意,物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20(万元)。
营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64(万元)。
物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-600-42.64=132.56(万元)。
4.设物业管理服务费收缴率为x,则:40×1.9×12×(1-5.5%)x=600。
解得:x=69.62%。
即当物业管理服务费收缴率为69.62%时,物业服务企业处于盈亏临界点。
解析：
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