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某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入

题目
单选题
某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为（　）万元。
A

2500

B

3000

C

3500

D

4000

参考答案和解析
正确答案： C
解析：
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第1题：

（三）甲方（开发公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。
　
若甲方想申请再次抵押贷款，正确的是（　）。

　　A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
　　B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款
　　C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
　　D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款

答案：D
解析：
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款。

第2题：

某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时，评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，调查得知该在建工程法定优先受偿款为500万元，预计实现抵押权的费用和税金为200万元。
根据以上资料，回答下列问题：
评估该在建工程的抵押价值和抵押净值应遵循的原则为（）。

A.谨慎原则
B.合法原则
C.价值时点原则
D.经济性原则

答案：A,B,C
解析：
评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

第3题：

（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。 第 4 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。

A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权


正确答案：D

第4题：

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　）万元。

A.2000
B.3000
C.3500
D.4000

答案：A
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－（1000/50%）－1000＝2000（万元）。

第5题：

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　　）万元。

A．2500
B．3000
C．3500
D．4000

答案：B
解析：
该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000－1000－1000/50％=3000（万元）。

第6题：

某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时，评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，调查得知该在建工程法定优先受偿款为500万元，预计实现抵押权的费用和税金为200万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该在建工程的抵押价值为（）万元。

A.500
B.1300
C.1500
D.2000

答案：C
解析：
抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的
价值。该在建工程的抵押价值＝2000－500＝1500（万元）。

第7题：

某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时，评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，调查得知该在建工程法定优先受偿款为500万元，预计实现抵押权的费用和税金为200万元。
根据以上资料，回答下列问题：
该在建工程抵押估价适用的估价方法为（）。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

答案：C,D
解析：
成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法，适用于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产。假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法，适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。A项，在建工程之类可比性很差的房地产，一般难以采用比较
法估价；B项，收益法适用于评估收益性房地产。

第8题：

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元

A．2500

B．3000

C．3500

D．4000


正确答案：B

第9题：

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（　）万元。

A、2000
B、3000
C、3500
D、4000

答案：A
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－1000－1000/50%＝2000（万元）。

第10题：

某房地产开发公司以挂牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用权，出让年限70年。公司确定以自有资金、商品房预售和银行抵押贷款作为项目开发建设的资金来源，预计开发建设总投资6000万元。目前，已缴清土地使用权出让金，并完成开发投资1000万元。
根据上述资料，回答5-9题：
下列关于在建工程抵押的说法中，正确的有( )。

A. 抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产
B. 在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押
C. 抵押期间，抵押人不再占有土地使用权及在建工程的投入资产
D. 抵押合同中应载明已投入在建工程的工程款

答案：B,D
解析：
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；

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