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某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元

题目
单选题
某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A

4023. 04

B

4074.10

C

4768. 50

D

5652. 09

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第1题：

某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09


正确答案：C

第2题：

某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09


正确答案：C

第3题：

某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：√

第4题：

某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为100元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。

A、600
B、720
C、860
D、1200

答案：A
解析：
收益法的计算。100*12*90%-100*12*40%=600元/平方米。

第5题：

共用题干
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/m2，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为()年。
A:37
B:38
C:39
D:40

答案：A
解析：
在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。
本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50*10%-50*40%=25（元/m2），则年净收益=25*12=300（元/m2）。
本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=300/8%[1-1/(1+8%)37]=3532.55(元/m2)
土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37（年）。

第6题：

某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33


正确答案：A

第7题：

共用题干
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%。根据题意，回答下列问题：

该写字楼建成后的年净收益为()元/平方米。
A:240
B:260
C:300
D:500

答案：C
解析：
应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)45≈3633（元/平方米）。

第8题：

某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建

筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需

2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。

A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85


正确答案：D

第9题：

评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%。运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。

该写字楼建成后的年净收益为（ ）元/平方米。

A.300
B.360
C.540
D.600

答案：A
解析：

第10题：

评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。

评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有()。

A、成本法
B、收益法
C、假设开发法
D、基准地价修正法

答案：B,C
解析：
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