2.0
3.0
3.5
4.0
第1题:
某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地,土地总面积为2000,允许覆盖率《=50%年,出售时间为1996月。根据市政规划和市场分析预测,认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合,建筑面积为20000平方米,建筑层数为20层,各层建筑面积均为1000平方米,地上一至二层为商业用房,总面积为2000平方米,3-20层为住宅,总面积为18000平方米,预计共需3年才能完成。建造完成后,其中的商业用房预计即可全部出售,住宅部分的30%在建造完成后预计可售出,50%半年后才能售出,余下的一年后才能售出,预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米,住宅楼售价为3500元/平方米,预计总建筑费用2000万元,专业费用为建筑费用的6%,年利息率为10%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价格的4%。在未来3年的建设周期中,开发费用的投入情况如下:第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用,第二年需投入30%的建筑费及相关的专业费用,余下的在第3年完成。试评估该地块1996年10月出售时的市场价格。
第2题:
某开发商获得某项目用地4200 m2,规划建设用地面积4000m2,总容积率为6.5,地上建筑容积率为5.0。项目开发周期2年,购买土地使用权后半年开始建设,工期为1.5年,购买土地使用权费用7200万元,建造成本4000元/m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建避减本的10%,管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%,贷款利率为12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85,预计建成后前两年年租金为2100元/m2,以后逐年提高6%,运营成本占租金收入的12%,空置率为10%,当前房地产投资收益率为15%,土地使用权期限为50年,且土地使用权出让合同中已约定不可续期,建筑物为框架结构,试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
第3题:
某宗拟出让的熟地面积为10000㎡,适宜建造公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡,专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡;精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/㎡;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。(12分)
第4题:
第5题:
第6题:
某商业房地产项目总占地面积42000 m2,规划建设用地面积为40000 m2,总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元/m2,建造成本为964元/m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040 元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
第7题:
待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为2年,第1年投入60%的总建设费,第2年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
第8题:
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000㎡,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/㎡,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税。
(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。
(2)若该项目的销售价格为8000元/㎡,求该项目保本的最低销售量。
第9题:
第10题: