某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。A、12500B、15000C、20000D、5000

题目

某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。

A、12500
B、15000
C、20000
D、5000

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相似问题和答案

第1题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

1.7

2200

2001.1

-1%

1.6

-1%

2400

2001.1

1.8

+2%

2300

2001.1

1.7

2100

2000.1

-2%

1.6

-1%

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。

正确答案：

（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
修正系数 100 102 104 106 108
（3）年期修正
KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135
Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066
（4）参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷ 4=2324（元/平方米）

第2题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5～2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市1998～2002年，每年地价指数上升1%。

宗地成交价(元／平方米) 交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限(年) 评估标的 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A 2 200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2 400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C 2 300 2001年1月 O 1.7 0 0 39 D 2 100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38

要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。

正确答案：
(1)应用下列公式进行评估：
P=P×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

第3题：

某宗地，土地单价为3000元/m2，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150m2，则楼面地价为( )元/m2。

A．20

B．200

C．2000

D．4500

正确答案：C
解析：本题考核点为依土地容积率求地价的公式运用。土地面积=建筑面积÷容积率 =(150÷1.5)m²=100m²，则土地总价值3000元/m²×100m²=300000元，故楼面地价300000元÷150m²=2000元/m²。

第4题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2005-2009年，每年地价指数上升1%。

要求：试根据上述条件评估该待估宗地2009年1月的价值。

答案：

解析：

(1)应用下列公式进行评估：P=P′*交易时间修正*交易情况修正*容积率修正*区域因素修正*个别因素修正*年期修正*剩余使用年限修正

(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正：KA=KD=[1-(1+6%)^-40]/[1-(1+6%）^-38]=1.0135KC=[1-(1+6%)^-40]/[1-(1+6%）^-39]=1.0066

(4)参照物地价修正：A:2200*1.01*100/99*104/102*100/99*1.0135=2343（元/平方米）B：2400*1.01*104/106*100/102=2332（元/平方米）C:2300*1.01*1.0066=2338（元/平方米）D:2100*1.01²*100/98*104/102*100/99*1.0135=2282（元/平方米）

(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)/4=2324（元/平方米）

第5题：

某城市某用途土地容积率修正系数如表1所示。

如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.1，被评估宗地规划容积率为2.5，对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正后的价格为()元/平方米。

A. 523. 8
B. 1 910
C. 542
D. 2 023

答案：B

解析：

容积率修正系数=2.1+1.1=1.19经容积率修正后被评估宗地的价格=1000×1.19=1910(元/平方米)

第6题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

690

2001.8.1

+2%

1.0

-1%

700

2000.8.1

+7%

1.1

-2%

730

2002.8.1

-3%

1.4

-1%

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1）为什么要进行交易情况修正？

（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

正确答案：

1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价指数	100	105	110	115	120	125 =100+100×5%［（1.5－1）/0.1］	128 =125+100×3%［（1.6－1.5）/0.1］

4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－38］=0.9517
D使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－35］=0.9659
5、案例修正计算

第7题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。

因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第8题：

利用基准地价修正法评估宗地价格时,待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×()×其他因素修正系数。

A.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

D.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

参考答案：D

第9题：

某城市某用途土地容积率修正系数如下表所示，如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.1，被评估宗地规划容积率为2.1，对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正后的价格为（　）元/平方米。

A、523.8
B、1910
C、542
D、2023

答案：B

解析：

容积率修正系数=2.1/1.1=1.91
经容积率修正后被评估宗地的价格=1000×1.91=1910（元/平方米）。

第10题：

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市2004 ~2008年每年地价指数上升1%。

要求：
试根据上述条件，评估该待估宗地2012年1月的价值。

答案：

解析：

(1)应用下列公式进行评估：
P=P,X 交易时间修正 X 交易情况修正 X 容积率修正 X 区域因素修正 X 个别因素修正 X 年期修正 X 剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

(3)年期修正。

某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基

题目

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