在实际估价中,判定在建工程的标准是()。

题目

在实际估价中,判定在建工程的标准是()。

  • A、是否完成竣工验收
  • B、是否完成内外装修
  • C、是否已完成结构封顶
  • D、是否已安装了门窗
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第1题:

某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时,评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元,调查得知该在建工程法定优先受偿款为500万元,预计实现抵押权的费用和税金为200万元。
根据以上资料,回答下列问题:
该在建工程抵押估价适用的估价方法为()。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

答案:C,D
解析:
成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法,适用于新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产。假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法,适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。A项,在建工程之类可比性很差的房地产,一般难以采用比较
法估价;B项,收益法适用于评估收益性房地产。

第2题:

下列估价中适宜采用假设开发法的有( )。

A、征收补偿估价
B、在建工程估价
C、出让地块估价
D、改变用途房地产估价
E、房屋抵押估价

答案:B,C,D
解析:
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。

第3题:

下列表述中不正确的是( )。

A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果

B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果

C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果

D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果


正确答案:D

第4题:

甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司,委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的,经分析所收集到的资料,估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择( )。

  • A、出让合同约定的建筑面积
  • B、在建工程实际的建筑面积
  • C、建筑施工图标识的建筑面积
  • D、房产测绘的建筑面积

正确答案:A

第5题:

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是( )。

A、 30%
B、 45%
C、 65%
D、 75%

答案:B
解析:

第6题:

依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况,不应该是合同、招标文件中约定的状况。( )


答案:错
解析:
本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况,但也可能不是实际状况,而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。

第7题:

依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况,不应该是合同、招标文件中的状况。( )


答案:错
解析:
考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况,但也可能不是实际状况,而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。

第8题:

试述在建设工程施工招标中的评标内容。


参考答案:评审的内容评标的内容包括符合性评审、技术性评审和商务性评审。(1)投标文件符合性评审,包括商务符合性和技术符合性鉴定。投标文件应实质上响应招标文件的要求,如果投标文件实质上不响应招标文件的要求,招标单位将予以拒绝,并且不允许通过修正或撤销其不符合要求的差异,使之成为具有响应性的投标。(2)技术性评审,具体内容包括:施工方案的可行性;施工进度计划的可靠性;工程材料和机械设备供应的技术性能;施工质量的保证措施;技术建议和替代方案;施工现场的周围环境污染的保护措施等。(3)商务性评审,具体内容包括:投标报价数据计算的正确性;报价构成的合理性;报价与施工组织的一致性;综合费率、利润率及预付款要求是否合理,主要材料单价;分析合价项目总计的报价;对建议方案的商务评审。

第9题:

房地产开发估价中,以下()项目适合用假设开发法估价。

  • A、普通住宅
  • B、在建工程估价
  • C、标准厂房
  • D、农地

正确答案:B

第10题:

在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”?


正确答案:房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性,不存在大量相同房地产的交易,从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响,但对于估价师或某个市场参与者而言,房地产价值则是客观的、由市场力量决定,即房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的和行为。

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