运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是（　）A、交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B、交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C、所选取的交易案例必须在法律允许范围之内D、没有土地使用证的房地产也可以E、交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

第1题：

关于市场比较法的适用范围正确的是（）。

• A、市场比较稳定，有大量交易案例的地区
• B、交易案例甚少或无交易案例的地区
• C、交易案例与待估地块有相关性和替代性
• D、交易案例与待估地块无相关性和替代性
• E、交易资料的可靠性

第2题：

选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（）

• A、与待估房地产属于同一交易类型
• B、与待估房地产的估价日期超过半年
• C、参照物的交易属于正常交易
• D、与待估房地产的区域特征明显

第3题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。



表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。



因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第4题：

市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

• A、替代价格
• B、相关价格
• C、基准价格
• D、比准价格

第5题：

采用市场比较法评估地价选择交易案例时，下列案例不需进行情况修正的案例是（）。

• A、因迁往外地而出售房地产
• B、亲友之间的房地产交易
• C、政策原因而抛售房地产
• D、按市场原则进行的房地产交易

第6题：

市场比较法的适用条件不包括（）。

• A、要有足够数量的比较案例
• B、交易案例资料与待评估土地具有相关性
• C、合法性
• D、交易案例资料与待评估土地具有不可替代性

第7题：

市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的（）

• A、要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个
• B、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性
• C、交易时间与评估基准日尽可能接近
• D、交易应具有透明性、公平性和有效性
• E、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致

第8题：

第9题：

房地产评估中市场法比较实例选择条件（）。

• A、与待估房地产属同一供需圈
• B、待估房地产用途应相同或相似
• C、待估房地产的交易类型（价值类型）相同
• D、日期与待估宗地的估价期日应接近
• E、与待估房地产不在同一区域

第10题：

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。

• A、类似原则
• B、相关原则
• C、等同原则
• D、替代原则