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多选题根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A直接资本化法B基于租赁收入测算C收益乘数法D基于营业收入测算E现金流量折现法

题目
多选题
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。
A

直接资本化法

B

基于租赁收入测算

C

收益乘数法

D

基于营业收入测算

E

现金流量折现法

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第1题：

根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。

A．直接资本化法

B．投资法

C．收益乘数法

D．利润法

E．现金流量折现法


正确答案：AE
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。

第2题：

根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。

A:直接资本化法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:现金流量折现法

答案：A
解析：
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。

第3题：

根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。

A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法


正确答案：AE

第4题：

一般情况下，运用收益法估价的首要步骤是（　）。

A、测算未来收益
B、确定报酬率或资本化率、收益乘数
C、采用适当的收益法模型估算房地产收益价格
D、搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料

答案：D
解析：
运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定房地产净收益；（4）确定房地产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。

第5题：

运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为()。

A:影剧院
B:加油站
C:停车场
D:旅馆

答案：C
解析：
停车场基于租赁收入测算净收益。

第6题：

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）

此题为判断题(对，错)。


正确答案：√

第7题：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=()-运营费用。

A:总收入
B:有效毛收入
C:潜在毛收入
D:毛利润

答案：B
解析：
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。净收益是运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。潜在毛收入是房地产在被充分利用、没有空置情况下所能获得的归因于房地产的总收入。

第8题：

根据净收益的求取的不同，收益法可分为（ ）。

A．直接资本化法

B．投资法

C．收益乘数法

D．利润法

E．现金流量折现法


正确答案：BD

第9题：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=（　　）-运营费用。

A.总收入
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.毛利润

答案：B
解析：
本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用，所以选择B。

第10题：

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（　）


答案：错
解析：
本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P268。

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