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问答题某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

题目
问答题
某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
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相似问题和答案

第1题：

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。

（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。

（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。

（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。


正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。

（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。

（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。

（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。

第2题：

甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税


答案：D
解析：

第3题：

（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。


正确答案：
1．选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4．答：①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。②或评估完全产权条件的价值，然后扣除需要补交的土地使用权出让金。③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。

第4题：

某企业流动资金匮乏，一直拖欠缴纳税款。为恢复生产，该企业将办公楼抵押给某银行获得贷款。此后，该企业因排污超标被环保部门罚款。现银行、税务部门和环保部门均要求拍卖该办公楼以偿还欠款。关于拍卖办公楼所得价款的清偿顺序，下列哪一选项是正确的？

A、银行贷款优先于税款
B、税款优先于银行贷款
C、罚款优先于税款
D、三种欠款同等受偿，拍卖所得不足时按比例清偿

答案：B
解析：
根据《税收征收管理法》第45条的规定，税款与银行贷款、罚款的清偿顺序应当是：发生在抵押权、质权、留置权之前的欠缴税款——抵押权、质权、留置权——发生在抵押权、质权、留置权之后的欠缴税款——一般民事赔偿及债权——行政罚款。由于本题开头就说明了该企业由于流动资金匮乏，一直拖欠缴纳税款，因而可以推论其欠缴税款发生于抵押贷款之前，故B项说法正确。

第5题：

某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。


答案：
解析：
本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。

第6题：

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
1小题>
1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
2小题>
1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
3小题>
1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。
4小题>
1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。


答案：
解析：
(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。 (2) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。 (3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
2.
(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。 (2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。
3.
用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
4.
(1)用成本法评估修复所需的费用。 (2) 用收益法评估出企业的间接损失。 (3) 由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。

第7题：

某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。
1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理


答案：
解析：
1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。
2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第8题：

某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。


正确答案：
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。

第9题：

某企业流动资金匮乏，一直拖欠缴纳税款。为恢复生产，该企业将办公楼抵押给某银行获得贷款。此后，该企业因排污超标被环保部门罚款。现银行、税务部门和环保部门均要求拍卖该办公楼以偿还欠款。关于拍卖办公楼所得价款的清偿顺序，下列哪一选项是正确的?( ）(2014年）

A.银行贷款优先于税款
B.税款优先于银行贷款
C.罚款优先于税款
D.三种欠款同等受偿，拍卖所得不足时按比例清偿

答案：B
解析：
本题考查税款征收。 A、B项：《税收征收管理法》第45条第1款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”据此，因该企业所欠税款在其以办公楼抵押获得银行贷款之前，税款应优先于银行贷款。故A项错误，B项正确。
C项：《税收征收管理法》第45条第2款规定：“纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。”据此，企业所欠税款应当优先于罚款受偿。故C项错误。
D项：根据上述法律规定，企业所欠税款优先于银行贷款和生态环境部门罚款，三种欠款并非同等受偿。故D项错误。

第10题：

某施工企业拥有一处办公楼，评估价为6000万元。该施工企业从A银行贷款4000万元，从B银行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款5000万元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为（　　）．


A.A银行4000万元，B银行1000万元

B.A银行3300万元，B银行1700万元

C.A、B银行各项工作2500万元

D.A银行3000万元，B银行2000万元

答案：D
解析：
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：①抵押合同已登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。在本题中，若施工企业与B银行办理了抵押登记，按照规定清偿债务时，B银行应先于A银行受偿，因此先清偿B银行的2000万元，剩余3000万元用于清偿A银行的债务。

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