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房地产估价收益法的运营费用中，不包括()。

题目
多选题
房地产估价收益法的运营费用中，不包括()。
A

折旧额

B

改扩建费用

C

管理费

D

人工费

E

抵押贷款还本付息额

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第1题：

采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（ ）。

A．净收益估计过高

B．收益期限估计过长

C．运营费用估计过高

D．资本化率估计过低

E．考虑了无形收益


正确答案：ABD

第2题：

采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）。

A、净收益估计过高
B、收益期限估计过长
C、运营费用估计过高
D、获取净收益过于可靠
E、考虑了无形收益

答案：A,B,D
解析：
收益法估价时，价值高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高；（2）获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；（3）获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，价值越高。

第3题：

()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。

A、市场比较法

B、成本法

C、剩余法

D、收益还原法


参考答案：D

第4题：

收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（　）。

A、抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。

第5题：

房地产估价的主要方法不包括（）。

A、房地产估价的市场法
B、房地产估价的成本法
C、房地产估价的收益法
D、房地产估价的德菲尔法
E、房地产估价的专家评估法

答案：D,E
解析：
房地产估价的主要方法有市场法、收益法。成本法、假设开发法。

第6题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。

A.确定的收益期限长

B.预测的净收益大

C.选取的报酬率高

D.预测的运营费用高

E.考虑了净收益增长


正确答案：ABE

第7题：

收益法中的运营费用率是()。

A:运营费用与潜在毛收入之比
B:运营费用与有效毛收入之比
C:运营费用与总收益之比
D:运营费用与净收益之比

答案：B
解析：
本题考查运营费用率的概念。运营费用率=运营费用/有效毛收入。

第8题：

某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。

A．空置率偏小

B．运营费用偏大

C．收益期限偏短

D．报酬率偏高


正确答案：D

第9题：

房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有()。

A:确定的收益期限长
B:预测的净收益大
C:选取的报酬率高
D:预测的运营费用高
E:考虑了净收益增长

答案：A,B,E
解析：
从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

第10题：

收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　）。

A、电梯折旧费
B、租赁保证金利息
C、房地产税
D、企业（个人）所得税
E、房屋保险费

答案：B,D
解析：
考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

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