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某房地产开发公司注册地在甲市，2019年3月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：（1）2017

题目
问答题
某房地产开发公司注册地在甲市，2019年3月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：（1）2017年1月，公司经“招拍挂”以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权，并缴纳了契税。（2）自2018年1月起，公司对受让土地进行项目开发建设，由于逾期开发缴纳土地闲置费100万元。发生开发成本15000万元，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业10%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入80000万元，允许扣除的有关税金及附加880万元，已预缴土地增值税900万元。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
参考答案和解析
正确答案：
解析：
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相似问题和答案

第1题：

某房地产开发公司注册地在甲市，2018年7月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：
（1）2017年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目土地使用权，缴纳了契税。
（2）自2017年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元、发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。
（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（2018年）
（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。


答案：B
解析：
1.土地增值税的纳税人应向房地产所在地（乙市）主管税务机关办理纳税申报。
纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
2.该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=24000+24000×5%=25200（万元）
取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
3.取得土地使用权所支付的金额=25200（万元）
开发成本=15000（万元）
开发费用=3000+（25200+15000）×5%=5010（万元）
允许扣除的税金及附加=360（万元）
加计扣除项目金额=（25200+15000）×20%=8040（万元）
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=25200+15000+5010+360+8040=53610（万元）。
4.增值额=75000-53610=21390（万元）
增值率=21390/53610×100%=39.90%
适用税率为30%，速算扣除系数为0。
应补缴的土地增值税=21390×30%-750=5667（万元）。

第2题：

共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.

甲房地产开发公司确定该房地产开发项目，应当符合()。
A:土地利用总体规划
B:年度建设用地计划
C:年度建设投资计划
D:房地产开发年度计划

答案：A,B,D
解析：

第3题：

某房地产开发公司甲与乙联合在市土地管理部门举行的某市西部一片洼地土地使用权出让的拍卖会上，以公开竞价的方式取得该洼地的土地使用权。然而房地产开发公司甲在取得使用权之后，经过详细的投资论证，发现若按该市土地管理部门所规定的用途投资开发该片洼地，公司将不会取得明显效益。故决定在开发日期以前，处理其已取得的该片洼地的土地使用权。下列房地产开发公司甲的做法不合法的有：（ ）

A．没有与房地产开发公司乙协商，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

B．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙口头同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

C．经与房地产开发公司乙协商，并得到乙书面同意，将该片洼地土地使用权转让房地产开发公司丙

D．为了获取尽可能大的收益，与房地产开发公司乙商定，再以拍卖的方式转让该片洼地的土地使用权


正确答案：ABCD
【考点】房地产转让条件
【解析】根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第38条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可见，转让共有房地产必须经其他共有人书面同意，而选项A、B不能满足这样的条件，所以是不合法的。根据《城市房地产管理法》第39条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见，选项C、D也是不符合法律规定的行为。

第4题：

2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下。
（1）2016年6月，以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税；其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。


答案：
解析：
（1）房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。
（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）
加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（万元）
扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。
（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额/扣除项目金额×100%=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。

第5题：

共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.

2006年12月甲房地产开发公司设立时其注册资本最低为()万元。
A:1000
B:200
C:800
D:100

答案：D
解析：

第6题：

（六）　　三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司，其实际投入房屋建设工程的资金额应达到（　　）万元。

A、1000
B、1250
C、1750
D、2500

答案：B
解析：
《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件为：①要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：a．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；b．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。题中，总投资5000万元，实际投入房屋建设工程的资金额应达到：5000×25％=1250（万元）。

第7题：

三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述，正确的有（ ）。

A.在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C.甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D.受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司，可以不具备房地产开发企业资质

答案：B
解析：
A项，在建工程抵押不转移对土地使用权的占有。B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。C项，《城市房地产管理法》规定，房地产可以转让的条件之一：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。项目总投资5000万元，故已投入资金1000万元＜5000×25%＝1250（万元）。D项，禁止房地产开发企业超越资质等级承揽工程项目。

第8题：

对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是( )。

A．规划申报项目

B．审批备案项目。

C．商业推广项目

D．设计建筑项目


正确答案：B
答案：B
解析：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的
项目，以分期项目为单位清算。 
 

第9题：

共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.

甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于()万元。
A:1000
B:1200
C:1750
D:3500

答案：A
解析：

第10题：

（2018年）某房地产开发公司注册地在甲市，2018年7月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：
　　（1）2017年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。
　　（2）自2017年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元，发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。
　　（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。
　　其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。
　　要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。
　　（1）回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。
　　（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。
　　（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
　　（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。


答案：
解析：
（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报， “房地产所在地”，是指房地产的坐落地，即乙市的主管税务机关。
　　（2）允许扣除的土地使用权支付的金额＝24000×（1＋5%）＝25200（万元）
　　（3）允许扣除的开发成本＝15000（万元）
　　允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5%＝5010（万元）
　　允许扣除的税金及附加＝360（万元）
　　其他扣除项目金额＝（25200＋15000）×20%＝8040（万元）
　　允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋8040＝53610（万元）
　　（4）增值额＝75000－53610＝21390（万元）
　　增值率＝21390÷53610×100%＝39.90%，适用税率30%
　　应纳土地增值税＝21390×30%＝6417（万元）
　　应补缴土地增值税＝6417－750＝5667（万元）

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