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某开发商开发一座高级住宅，楼未建成，开发商已开始预售。客户A花28万元价预购买了一118m2的三室一厅，12个月后拿到钥

题目
问答题
某开发商开发一座高级住宅，楼未建成，开发商已开始预售。客户A花28万元价预购买了一118m2的三室一厅，12个月后拿到钥匙，但在置办产权时被拒绝，原因是该楼盘是开发商与某地村庄联合开发，未办理土地使用权手续，A找开发商退房，开发商拒绝并将A有关产权要求解释为额外需要，要A自己承担相关费用，A提出诉讼要求，开发商退房并赔偿损失。这个开发商行为是否错误？
参考答案和解析
正确答案： 开发商有违法行为：
①没有办理土地使用权转让手续，逃避缴纳土地使用费，违反了“土地法”；
②没有告知客户联合开发的真实情况，对客户有欺诈行为；
③拒绝客户A退房，违反了消费者保护法。
解析： 暂无解析
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相似问题和答案

第1题：

12．商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。

A．房地产开发商

B．房地产销售代理机构

C．商品房预购人

D．房地产开发商和商品房预购人共同


正确答案：A

第2题：

甲经朋友介绍，与乙开发商签订商品房认购书一份，认购乙开发商开发的某小区某栋某单元某室商品房一套，以该套房屋开盘价的结算。此时乙开发商在该小区开发的商品房尚未取得房屋预售许可证。开盘后，乙开发商将该套房屋售予他人。甲得知后将乙开发商告上法庭。关于本案，下列说法正确的是：

A.商品房认购书不具有法律效力，法院应驳回甲的起诉
B.乙开发商违反预约合同应承担赔偿责任，法庭应判决乙开发商赔偿甲的机会损失
C.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书无效，法院应判决甲败诉
D.开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的房屋认购书有效，法院应判决甲取得认购商品房所有权

答案：B
解析：
第一步，本题考查法律相关知识。
第二步，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任，承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。因此，乙开发商违反了预约合同应当承担赔偿责任。

第3题：

(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工．尚未封顶。

1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款．下列表述中正确的是( )。

A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款


正确答案：B

第4题：

对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（　）


答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。

第5题：

贾某2016年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月贾某办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。
　　1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房
　　2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿


答案：
解析：
1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。《房地产基本制度与政策》109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。
　　2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；
　　（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；
　　（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。
　　（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。

第6题：

钱某购买了某房地产开发商预售的期房，双方签订了书面的购房合同，但未办理登记。后开发商将该套房屋以更高的价格卖给孙某，在孙某的要求下，双方办理了预告登记。之后两个月，房价上涨幅度很大，开发商又将该套房屋以更高的价格卖给不知情的李某，双方签订了书面的购房合同，房屋建成后，开发商于2007年4月1日将房屋交付给了李某。要求：根据上述内容，分别回答下列问题： (1)钱某与开发商签订的买房合同是否因未办理登记而无效？ (2)李某可否取得该房屋的所有权？说明理由。


正确答案：
(1)钱某与开发商签订的买房合同不因未办理登记而无效。根据《物权法》的有关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
(2)李某不能取得该房屋的所有权。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据《物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，预告登记权人为孙某，开发商未经孙某同意处分不动产，对李某不发生物权效力，李某不能取得该房屋的所有权。

第7题：

某年夏天，某市开发商经该市计划委员会、城市规划管理局等部门批准，开发居民高层公寓楼，先后有400多客户与该开发商签订购房合同，并在依约定交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下，住进该公寓楼。后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉浇灌用水向楼顶渗透，引起马某等居民不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同中的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害并赔偿损失。问：
(1)本案中，楼顶部分所有权归谁?为什么?
(2)马某等是否有权要求开发商停止侵害并赔偿损失?


答案：
解析：
(1)楼顶的所有权应属于区分所有权人共有，开发商不享有对该楼顶的所有权。根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分以外的共用部分，享有权利，承担义务，而屋顶属于共用部分，因此属于区分所有人共有。
(2)马某等有权要求开发商停止侵害并赔偿损失。由于开发商对楼顶并不享有所有权，因此无权出租房屋，租赁合同属于无效，另外，根据物权法的规定，区分所有人对侵害自己合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
【精解】本案例适用的主要法条有：《物权法》第72条(建筑物区分所有权的共有部分)、第83条(损害业主权利的民事责任承担)。这里有一个问题需要澄清，即在区分所有中，到底哪些部分属于共用部分?一般而言，建筑物区分所有的共用部分包括地基、楼道、屋顶、柱、梁、墙、院落、厕所、厨房、门厅、阳台、上下水设施、门房、天线等，这些共用部分，可以分为全部共用部分和部分共用部分。不过要注意：这里提及的厨房、厕所等，并非指的是专有部分的厨房、厕所等。

第8题：

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800 元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）


正确答案：


第9题：

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)





答案：
解析：
设月最低租金为A元。
第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。

(2)净现值=0，可求最低月租金水平：



ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。

第10题：

商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。

A.房地产开发商
B.房地产销售代理机构
C.商品房预购人
D.房地产开发商和商品房预购人共同

答案：A
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

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