问答题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）
××大厦房地产估价报告
封面（略）
致估价委托人函
××股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定××大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。
××房地产评估有限公司（公章）
法定代表人：（签字、盖章）
2016年10月16日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设与限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人
××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）
二、房地产估价机构
××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2013年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2013年10月10日起）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。
××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。
五、价值时点
2016年10月10日（确定理由略）。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地该类房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果（略）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2016年10月10日至2016年10月16日。
十四、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。
（一）适用的估价方法
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后，综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
（2）不适用的估价方法
现时商务办公房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。
五、估价测算过程
（一）收益法
1.选择具体估价方法
根据估价对象市场租金变化情况分析，预测年净收益保持不变，选择净收益不变公式计算，即：
V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]
式中：V——收益价格（元或元/m2）
A——未来各年的净收益（元或元/m2）
Y——资本化率
N——未来可获收益的年限（年）
2.收益期限测算
估价对象建筑物于2015年建成，至价值时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由××股份有限公司于2013年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2013年10月10日起），自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年。
3.年净收益的确定
（1）年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2，为某股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。
估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90％，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20％；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6％；地下车位的正常租金为1000元/（月?个），出租率100％，故：
年有效毛收入＝80×12×30000×（1－20%）×90％＋100×30000×6％＋1000×12×100×100％＝2211.60（万元）。
（2）年运营费用估算
1）年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2％，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费＝1500×38000×2％＝114.00（万元）
2）年管理费。年管理费按年租金收入的3％计，故：年管理费＝2211.6×3％＝66.35（万元）
3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3％计（确定依据及过程略），故：年保险费＝1500×38000×0.3％＝17.10（万元）
4）年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产有效毛收入的12％，增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5％，则：年房产税和两税一费＝2211.6×（12％＋5.5％）＝387.03（万元）
5）年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税＝5×5000＝2.50（万元）
6）年运营费用合计：
年运营费用＝114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50＝586.98（万元）
（3）年净收益估算
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝2211.60－586.98＝1624.62（万元）
4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5％（具体过程略）。
5.求取收益价格
V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝1624.62/7.5％×[1－1/（1＋7.5％）37]＝20170.26（万元）
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
（二）比较法
1.可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略）。

2.比较修正过程
（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2％和1％，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）市场状况修正。根据估价人员分析得知，从2015年12月以来，该类房地产业的价格自2015年12月起平均每月上涨0.5％，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。
（3）区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了比较，确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
（4）实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2％，实例B的实物因素状况比估价对象好1％，实例C的实物因素状况比估价对象差1％（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3.求取比较价值
实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818（元/m2）
实例B：6550×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747（元/m2）
实例C：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963（元/m2）
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值：
单位比较价值＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/m2）
故运用比较法的估价结果为：比较价值＝6843×30000＝20529.00（万元）
六、估价结果确定
由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格＝（20170.26＋20529.00）/2＝20349.63（万元）
取整为20350（精确到万元）
单位价格：20350÷38000＝5355（元/m2）（取整）
估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2016年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）

封面（略）
目录(略）
致委托人函
XX有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表3—20)。

XX房地产估价有限公司（盖章）
法人代表：x x x
二零零九年五月二十二日
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1~2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4~5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1~3层为大面积玻璃窗，4~5层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。
(二）权益状况
估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司，’房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2007年6月
6曰。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
XX房地产估价有限公司 2009年5月22日
附件(略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程 1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
式中V——收益价格；
Ai——相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；
Y——房地产的报酬率(折现率）。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表3—21。

其中，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。
2)租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%~5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(1—2%)=1176元/m2
(2)确定年运营费用
运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3—22(计算过程略）。
(3)确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表3—22。

(4)确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：

2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
(1)可比实例的选取（表3—23)


(2)建立可比价格基础（略）
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表3—24)


5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表3—26。

取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
(12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42元/m2
3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即
评估单价=(16740.50+12217.42）÷2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误？
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

封面（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）
二〇一四年九月十七日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
―、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象描述
1.位罝（略）
2.土地状况
估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
3.建筑物状况
××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。
（二）估价对象权属状况
1.土地权属
整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略）
2.房屋权属
估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）
3.其他权利
经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2014年9月11日。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1.通用性分析
估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。
2.独立使用性分析
估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。
3.可分割转让性分析
根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。
（变现能力其他分析略）
估价技术报告
―、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。
（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）
七、估价测算过程
（一）比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
1.选取可比实例
（1）可比实例A的确定
G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
（2）可比实例B的确定
W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
（3）可比实例C的确定
Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
2.编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表


3.建立比较基础（过程略）
4.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：
（1）交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。
（2）市场状况调整
以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
（3）房地产状况调整
以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
比较因素条件指数表


5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
（测算过程略）
6.确定估价对象比准价格
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）
（二）收益法
收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。
1.计算酒店五～八层年经营收入
经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。
2.计算总费用（总营业支出）
估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金
（1）经营成本及经营费用
经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）
（2）管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）
（3）维修费
按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。
年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）
（4）保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）
（5）相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。
相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元）
3.确定估价对象房地产年净收益
年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元）
4.确定报酬率
报酬率取12%（确定过程略）。
5.确定收益年限
根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。
6.确定估价对象收益价值
根据公式，估价对象收益价值计算如下：
V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）
评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）
（三）估价对象市场价格
根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：
估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）
估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元
八、估价结果确定（略）
附件（略）

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略）　　××有限公司：
　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1　估价对象估价结果一览表

注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
　一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
　　大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
　　经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
　　（二）权益状况
　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
　　四、区位状况（略）
五、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　六、估价时点
　　2009 年4 月21 日。
　　七、价值定义
　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
　　八、估价依据（略）
　　九、估价原则（略）
　　十、估价方法（略）
　　十一、估价结果
　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
　　十二、估价对象变现能力分析（略）
　　十三、估价人员（略）
　　十四、估价作业日期
　　2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
　　十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
　　一、个别因素分析（略）
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳利用分析（略）
　　五、估价方法选用（略）
　　六、估价测算过程
　　1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式

　式中：V——收益价格；
　　Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
　　Y——房地产的报酬率（折现率）。
　　（1）确定房地产收益
　　①租约期内房地产收益
　　估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2　租约期内年有效毛收入一览表

　其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
　　②租约期外房地产收益
　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
　　（2）确定年运营费用
　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
　　（3）确定年净收益
　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3　估价对象年净收益计算一览表　　单位：元/m2
　　
（4）确定报酬率
　　综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
　　（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：

　2．市场法
　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
　　（1）可比实例的选取（见表4）
表4　可比实例相关情况

（2）建立可比价格基础（略）
　　（3）选取比较因素及因素条件说明
　　根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
　　①交易情况
　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
　　②交易日期
　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
　　③区域因素和个别因素
　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
　　④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5　估价对象与可比实例比较因素情况表


根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6　估价对象与可比实例因素修正系数表

　⑤建立可比实例体系
　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7　比较因素修正表

　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
　　（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
　　七、估价结果确定
　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
　　评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日

房地产估价报告　　项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告
　　估价委托人：××市房屋征收管理办公室
　　估价机构：××市房地产估价有限公司
　　估价人员：×××（注册号：×××）
　　×××（注册号：×××）
　　估价作业日期：2011 年8 月8 日至8 月18 日
　　估价报告编号：××估字第××号
目录（略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
　一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）实物状况
　　1．土地状况
　　估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。
　2．建筑物状况
　　估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
　　（二）权益状况
　　1．土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。
　　2．房屋所有权
　　估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。
　　3．他项权利
　　估价对象已于2010 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。
　　4．租赁情况
　　估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2010 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
（三）区位状况（略）
　　四、估价目的
　　为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
　　五、估价时点
　　2011 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。
　　六、价值定义
　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
　　七、估价依据
　　1．《中华人民共和国物权法》。
　　2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　3．《中华人民共和国土地管理法》。
4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。
　　5．《城市房屋征收管理条例》。
　　6．《国有土地上房屋征收评估办法》。
　　7．《房屋征收评估委托书》。
　　8．《房屋征收评估委托合同》。
　　9．委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
　　10．估价对象的《房屋租赁合同》。
　　11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
　　八、估价原则
　　1．独立、客观、公正原则（说明略）。
　　2．合法原则（说明略）。
　　3．最高最佳利用原则（说明略）。
　　4．替代原则（说明略）。
　　5．估价时点原则（说明略）。
　　九、估价方法
　　经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
　　十、估价结果
　　评估总价：4001.24 万元。
　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
　　十一、估价人员
　　注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
　　十二、估价报告应用的有效期（略）
　　十三、估价作业日期
　　2011 年8 月8 日至2011 年8 月18 日。
估价技术报告　　一、估价对象实物状况描述与分析（略）
　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）
　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）
　　四、市场背景描述与分析（略）
　　五、最高最佳利用分析（略）
　　六、估价方法适用性分析（略）
　　七、估价测算过程
　　1．市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
　　（1）选取可比实例（见表1）
表1　可比实例相关情况

（2）比较因素说明表（见表2）
表2　估价对象与可比实例比较因素说明表


　（3）比较因素情况修正表（见表3）
表3　估价对象与可比实例比较因素修正表


房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。
　　市场法评估单价：16670.81 元/m2；
　　市场法评估总价：16670.81×3000=50012430 元。
　　2．收益法测算
　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
　　V=A/Y×［1－1/（1+Y）n］
　　式中：V——收益法评估的价格；
　　A——房地产净收益；
　　Y——房地产报酬率；
　　n——房地产收益年限。
　　（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
　　根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。
　　（2）报酬率确定
　　报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率
＝无风险报酬率＋风险报酬率，即6.5%。
　　（3）收益年限确定
　　根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。
　　（4）价格评估确定（见表4）
表4　价格评估表

参数选取及具体计算过程略。
　　收益法评估单价：7444.35 元/m2；
　　收益法评估总价：22333038.05 元。
　　八、估价结果确定
　　考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011 年8 月8 日的被征收房屋价值为：
人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即50012430－1000000=40012430（元）
　　因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元
　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。
××房地产估价有限公司
二0 一一年八月十八日
附件（略）