简述收益还原法的操作步骤。

题目
问答题
简述收益还原法的操作步骤。
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相似问题和答案

第1题:

简述收益法的估价步骤?


正确答案: 1)搜集整理资料
2)确定总收益(确定总收益要考虑的条件:从客观上看,不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用
能力的使用者使用,并能产生收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。收益是安全可靠的收益,即合法收益)
3)确定总费用(出租:管理费、维修费、保险费、税金、中介费用;企业经营费用:商品销售成本、经
营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润)
4)计算净收益
5)确定资本化率
6)求取收益价格

第2题:

收益还原法


正确答案: 是房地产估价业广泛采用的三大基本方法之一,适用于收益性房地产项目,也称为收益法或收益资本化法。

第3题:

简述故障停机操作步骤。


参考答案:1 手拍危急遮断器或按下盘上停机按钮,检查自动主汽门、调速汽门、各抽汽逆止门、电动门关闭。
2 由电气解列发电机。
3 开启高压电动油泵
4均压箱向投新蒸汽
5 完成其它停机操作。
6 记录并比较惰走时间。

第4题:

简述卸车操作步骤。


正确答案: (1)给槽车增压,将槽车压力增高至储罐压力加0.2Mpa;
(2)确认槽车压力达规定后,关闭气液相连通阀,正确开启进液阀门;
(3)观察进液管,如结霜并有流液声,表示卸车正常;如接头等泄露,立即停止卸车操作,排除险情;
(4)观察槽车及储罐的压力及液位变化情况,通过储罐的减压及槽车增压操作,保持压差在0.2Mpa左右;
(5)待液化天然气卸完后,关闭液相管进口阀门及储罐进口切断阀前阀门,打开上部进液阀;
(6)给槽车降压,将槽车气相管接到卸车台气相管上,将槽车内气体送到储罐或外输管线,当槽车内压力降到0.3Mpa时,应停止操作。

第5题:

简答收益还原法的基本原理


正确答案:收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等,是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待土地价格的方法。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

第6题:

简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。


正确答案: 概念:收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据:预期原理范围:有收益或有潜在收益的房地产。
步骤:
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数;
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式:V=r/A

第7题:

简述收益还原法的操作步骤。


正确答案: (1)搜集有关房地产收入和费用的资料
(2)估算潜在毛收入
(3)估算有效毛收入
(4)估算运营费用
(5)估算纯收益
(6)选用适当的还原利率
(7)选用适当的计算公式求出收益价格

第8题:

简述停机的操作步骤。


参考答案:1 接值长停机命令,应与相关岗位人员作好联系,准备停机。
2 确认汽轮发电机组一次调频回路处于功率反馈回路。
3 试开交流润滑油泵、直流润滑油泵、盘车电动机空载运行正常;并投入联锁。
4 机组降负荷速率一般设定在300Kw/min,若机组将进行检修需停用较长时间,则降负荷速率设定相应低一些。
5 在减负荷过程中,应严格监视控制汽缸金属降温速度不超过3℃/min,密切监视机组的绝对膨胀,振动等情况。
6 停用一、二抽应在减负荷过程中进行,当机组一、二抽流量分别到零后,分别关闭一、二抽隔离门,开启一、二抽液压止回阀底部疏水门。视具体情况投入相应的减温减压器,保证厂用蒸汽正常。
7 根据凝汽器热水井水位调整凝结水再循环门,逐渐减少送除氧器水量直至关闭凝结水至除氧器进水调节门。注意调整除氧器压力、水位。
8 根据机组润滑油油温、发电机进口风温调整冷油器、发电机空冷器循环水出水门。
9 加强轴封系统的监视和调整。
10 解除除低油压以外的所有保护。
11 将负荷减至零,由电气将发电机解列。
12 发电机解列后,汽轮机调节控制系统应能维持空负荷运行。(若转速迅速上升,应立即手动脱扣并关闭电动主汽门。)
13 开启交流润滑油泵,按手拍危急遮断器,查自动主汽、调节汽门和抽汽液控逆止门关闭、关闭机组电动主汽门(其旁路门应关闭中),检查转速下降。
14 开启机组本体疏水门。
15 停用真空泵抽真空系统,凝汽器真空逐渐下降。
16 调整均压箱压力。
17 开启机组电动主汽门后疏水至疏水母管隔离门、调整门,待机组电动主汽门后压力到零,关闭机组电动主汽门后疏水至疏水母管隔离门、调整门,开启机组电动主汽门后防腐汽门。(在对机组电动主汽门后管道泄压时,应对相关阀门进行检查,以防压力蒸汽倒入。)
18 凝汽器真空到零,停用轴封均压箱供汽及轴封加热器。确保真空与转速同时到零。
19 转子惰走结束记录转子惰走时间,投入盘车装置,投盘车连锁,记录盘车电流,倾听汽轮机内部无异声。
20 发电机进风温度低于40℃,停用发电机空冷器。
21 轴承进油温度低于35℃,停用冷油器水侧。
22 当机组排汽温度降至50℃以下时,关闭凝汽器循环水出水门,汇报值长,调整循环水泵运行方式。
23 待上汽缸金属温度低于120℃后,可停用连续盘车改用间断盘车,汽缸金属温度低于80℃后,可以停交流润滑油泵。

第9题:

剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定,都是预期收益原则的具体应用。()


正确答案:正确

第10题:

简述投资风险收益的计算步骤。


正确答案: (1)计算预期收益;
(2)计算预期标准离差;
(3)计算预期标准离差率;
(4)计算应得风险收益率;
(5)计算预测投资收益率,权衡投资方案是否可取。