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某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估

题目

某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

  • A、2011年6月15日
  • B、2011年8月15日
  • C、签订估价委托合同之日
  • D、估价人员与委托人商定的某日
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第1题：

（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。

第 6 题 在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。

A．现场勘查后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告

B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平

C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价

D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告


正确答案：A

第2题：

某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日


正确答案：A
[答案] A
房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。

第3题：

某估价机构于2003年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。

A．2003年6月15 日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日


正确答案：A

第4题：

某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
　　
请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?


答案：
解析：
（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。
　
　理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。
　　
（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。

第5题：

甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。


答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

第6题：

某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。

A．1．92

B．3．60

C．4．57

D．6．00


正确答案：C

第7题：

某估价机构于2003年6月10日～20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日


正确答案：A

第8题：

某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的估价时点应为()。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期


正确答案:B

第9题：

为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若被征收人王某对估价结果有异议，应当自收到估价报告之日起（　）日内，向原房地产估价机构申请复核估价。

A、3
B、5
C、10
D、15

答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。

第10题：

因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？
<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
<3> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？


答案：
解析：
1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。
2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。
3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

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